上海地王首开收金21亿方兴大宁金茂府的

从方兴过往的豪宅开发历程来看,似乎在不少项目上都能找到大宁金茂府“低开高走”营销策略的“影子”。

观点地产网地王从来都是镁光灯下的主角,自年斥资亿夺下上海大宁地王以来,方兴大宁金茂府就一直处于舆论风暴中。

外界博弈的焦点正是“面粉贵过面包”的现实,鉴于此,在很长的一段时间里,方兴如何实现地王“解套”成了市场最大的疑惑。

不过,当时间来到年4月18日,拿下地王一年多的方兴多多少少还是给了外界一个“惊喜”。当天,大宁金茂府首次开盘,一小时录得21.2亿元。

方兴地产上海公司总经理助理吴文俊向观点地产新媒体表示,此次大宁金茂府的的开盘均价在7万/平方米左右,之所以能够热销与金茂的品牌及科技理念不无关系。

然而,有上海业内人士指出,方兴首次7万左右的开盘均价相较于元/平方米的地价来说,几乎是成本价入市。“能看出来,金茂府对市场做了一定的让步。”该人士称。

在德佑地产研究部总监陆骑麟看来,大宁金茂府首开试水成功与其主推小户型,做低总价休戚相关。其称,若今后金茂府大户型集中入市,市场接受度可能就会回落。

95平小户型开道

据了解,大宁金茂府首次开盘推出套房源。其中,95平方米户型入市套,平方米户型入市84套,平方米户型入市22套。

该项目采取“异户型异价”的定价策略,95平方米3房位于1号楼和2号楼,折后总价-万/套,而4号楼的平方米3房折后总价-万/套,另外,位于6号楼西边套的平方米4房折后总价则达到-万/套。

最终成交数据来看,三种户型的去化率各为79.5%、71.4%和63.6%,分别成交套、60套和14套。

显然,此次开盘,95平方米的小户型成为了大宁金茂府取胜的法宝。陆骑麟在接受观点地产新媒体采访时指出,就产品本身来说,项目周边并没有高端项目,但区域的置换型需求存在,所以会看中大宁金茂府。

据了解,目前金茂府周边竞品楼盘有象屿大宁悦府、明园森林都市三期涵翠等,除了象屿大宁悦府均价5万/平方米,其余都低于这一水平,产品定位也难言高端。因而,金茂府的推出也使目前大宁板块的高端改善需求得到一定释放。

“实际上从金茂府首次开盘推出的房型来看,都是户型比较小,总价比较低的,所以能够得到客户的一定认可,以后要是集中推出大户型产品的话,认可度可能会有所回落。”陆骑麟强调。

其补充到,对于大宁板块,老上海人的认可度其实并不高,更多的可能是新上海人,如果是同一价位的话,老上海人往往会选择黄浦区和卢湾区。

实际上,金茂府在产品上的一个“取巧”之处恰恰就是在于控制总价段,做小豪宅的户型定位。在方兴地产总裁助理兼上海公司总经理陶天海看来,这正是金茂府和上海一般豪宅的不一样之处。

“不到万的功能性95平米三房,万的平大三房和万以下的平四房,契合了区域改善性客户的需求和置换支付能力。”

金茂府定价阳谋

撇去小户型的开道外,大宁金茂府控制总价的另一只手无疑就是“价格”。虽然采取的异户型异价策略,但据吴文俊介绍,总体而言此次金茂府开盘均价在7万/平方米左右。

即便挑破区域均价天花板,但在上海业内人士看来,金茂府的入市价格还是比此前预计的低不少。在拿地之初,曾有预测称该项目的入市价格要去到7.5万/平方米,否则开发商便面临亏本。

对此,陆骑麟表示,首次开盘的去化对开发商来说重要性是不言而喻的,金茂府之所以以7万/平方米左右的均价开出来也是没办法的办法。

“因为第一批房源一定要有比较好的销售,要不然后面的房子没办法卖。如果房源卖不动,后面很长一段时间将用来清理存货。”

更何况,大宁金茂府是方兴在上海的第一个住宅项目,其战略性作用溢于言表。不过吴文俊向观点地产新媒体表示,7万/平方米左右的价格只是暂时,在接下来的开盘中,大宁金茂府肯定会提价的,而下一期开盘初步定在6、7月。

实际上,从方兴过往的豪宅开发历程来看,似乎在不少项目上都能找到大宁金茂府“低开高走”营销策略的“影子”,其中,最为相似的无疑要算广渠金茂府。

年6月30日,方兴以创下当时北京土地总价、单价“双料地王”的纪录摘下北京广渠门15号地块,也成为方兴在北京的第一个住宅项目。

其后的年4月17日,广渠金茂府正式开盘,首次推出3、9、10号楼共套,均价元/平米,首次开盘项目便宣告售罄。

尔后,在推出项目二期房源时,金茂府的均价已经上涨至元/平方米,虽然价格上涨不少,但开盘依然销售了15亿。其后,三期开出依然是“连战连捷”,录得销售10亿元。

正是有了广渠金茂府的成功在前,方兴在外界看空的情况下也依然显得底气十足。不过,虽然眼下大宁板块并无与金茂府定位相同的产品,但随着大宁板块新地块的出让,方兴在不久的将来势必将迎来更为激烈的竞争。

其中,华润华发联合体在3月20日经过轮竞价以70.52亿元竞得闸北区市北高新技术服务业园区N单元10-03地块,成交楼板价元/平方米,远低于金茂府的拿地价格。

并且,与10号地块相邻的9号街坊地块挂牌手续已经办完,随时都可以挂牌,市场推测9号地块起拍价70亿元以上。

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